Меня зовут Должников Сергей, я руководитель Экспертной Инжиниринговой Компании. Наш профиль - это строительный аудит, строительная экспертиза, технический надзор за строительством, судебная техническая экспертиза.
Отметив в прошлом году 5-летний юбилей деятельности нашей компании, оценив реализованные проекты - я решил, что надо поделиться с широкой общественностью. Этот блог, хотя он и корпоративный - не имеет целью рекламировать наши услуги, для этого существует сайт www.stroiaudit.ru, там достаточно подробно описана как суть предоставляемых услуг, так и наш опыт, текущие проекты. Просто с течением времени, реализуя те или иные проекты в области строительного аудита, экспертизы проектов - возникают интересные моменты, вопросы и об этом хотелось бы рассказать, возможно выслушать мнение или подискутировать не только с коллегами, но и с людьми имеющими другие профессии, не связанных со строительством, с его ценообразованием.
Принципы взаимного общения просты, ничего нового - вежливость и корректность, заранее благодарю.

Несмотря на столь серьезный заголовок – не буду писать о том, как например Арбитражный процессуальный кодекс РФ трактует понятие доказательности. В соответствующей литературе при желании это можно прочитать.
Но хочется поделиться одним интересным случаем из нашей судебной практики. Дело рассматривалось в гражданском суде г. Ноябрьска, в Ямало-Ненцком автономном округе.
Кратко суть дела – оператор сотовой связи «Мегафон» построил вышку сотовой связи прямо на одном из жилых участков. Заключил договор с владельцем участка и установил вышку. Жильцы соседних домов обратились в суд с иском о признании этой постройки самовольной и требованием о ее сносе.
Во время рассмотрения дела в суде юристы Мегафона пытались представить эту вышку то осветительным столбом, то прикладывали к материалам дела проект совсем другой вышки, в общем любым образом пытались убедить суд в том, что вышка не является объектом капитального строительства и следовательно сносить нечего, так как отсутствует предмет сноса.
В целом, для нас изначально было понятно, когда мы предварительно знакомились с делом, что вышка это вышка, никакой это не осветительный столб и установлена она с нарушением правил землепользования. Суд как раз и задал нам эти вопросы: является ли вышка объектом капитального строительства и какие градостроительные нормы были нарушены при ее строительстве.
В который раз, читая материалы дела, я отметил, что у нас все-таки не развито строительное право. Сколько мы уже провели судебных технических экспертиз, каждый раз одно и тоже – юристы в своих доводах базируются в основном на требованиях Гражданского кодекса РФ и законодательных инициативах из них вытекающих, но совершенно не воспринимают нормативно-технические требования. Они то для кого написаны? Берем Градостроительный кодекс, из него переходим в требования технических регламентов, СНиП, далее простой анализ: соответствует или не соответствует фактическое состояние требованиям.
В общем, в этом деле нам удалось достаточно прямо ответить на вопросы суда. Это кстати тоже большая проблема – правильная формулировка вопросов. Кривой вопрос, говоря образно – это кривой ответ. А за кривой ответ юристы оппонентов тут же уцепятся, только дай повод.
Мегафон кстати не успокоился и подал в кассацию, но и там наше заключение было воспринято адекватно – обязали Мегафон снести вышку.
Пока нет данных, насколько выполнено решение суда, самому интересно. Буду следить за итогами этого дела.
Решение городского и кассационного судов в ближайшее время повешу.

Перед тем как провести техническое обследование квартир в доме на Бауманской – мы посмотрели переписку жильцов и представителей муниципальной власти, от различных структур Префектуры ЦАО г. Москвы и Управы Басманного района. Поразительная вещь – сколько писем получили жильцы и все ни о чем. В принципе, в задачу строительной экспертизы не входит анализ ответов на обращения жильцов от чиновников, единственное, что мы хотели понять – какова динамика изменения степени физического износа здания по документам.
В письме, датированном 1995 годом заместитель начальника территориального управления «Бауманское» Префектуры ЦАО Москвы приводит показатель физического износа дома – 61%. Причем это данные БТИ 1979 года.
Но в феврале 2010 года дом стремительно молодеет, в письме в адрес жителей дома от первого заместителя префекта ЦАО говорится, что степень физического износа дома, по данным на 2006 г. составляет 57%. В то же время жилищная инспекция сообщает, что по состоянию на 2005 год фзический износ дома составляет 64% и категория состояния указывается как "ветхое".
Итак, в 1979 году, дом характеризуется отсутствием признаков, указывающих на его аварийность со степенью физического износа в 61%, но через 27 лет, в 2006 году, степень физического износа дома уменьшается до 57%, хотя годом ранее она составляет 64%. Пишут лишь бы писать...
Здесь надо пояснить, что раньше действовало положение, по которому при достижении степени физического износа в 80% здание признавалось аварийным. Конечно же, подобный процент редко определялся, но потом этот порог и вовсе отменили, дабы не было соблазна.
Забегая вперед, мы попросили жильцов оформить новые технические паспорта в БТИ на квартиры, но, к сожалению в форме технического паспорта на квартиру не предусмотрено занесение в нее данных о степени физического износа, зато предусмотрено описание и указание продолжительности эффективной эксплуатации следующих конструктивных элементов и инженерного оборудования:
- полов;
- оконных и балконных переплетов;
- дверных заполнений;
- отделочных материалов;
- элементов инженерного оборудования.
Конечно же в технических паспортах этих данных нет. Тоже вопрос – почему?
( Читаем документы и смотрим несколько фото, характеризующие состояние внутренних помещений дома: )

Законодательство РФ о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным.

Существует всего один нормативный документ, описывающий требования к жилым помещениями и основания признания их непригодными.
Это Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г. «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Если говорить о той части постановления, в которой приводятся требования к жилым помещениям – нельзя не отметить, что, говоря о собственно жилых помещениях не забыты и места общего пользования. Это важно, например, в нашем случае, в доме на Бауманской места общего пользования находятся в весьма плачевном состоянии.

( Итак, основные требования, предъявляемые к жилому помещению: )

Проблема признания жилого помещения непригодным для проживания настолько остра, что не замечать ее нельзя. С другой стороны, мне понятно, почему муниципальные власти стараются эту проблему всеми возможными способами приглушить, как-то по другому как охарактеризовать существующее положение?
Во-первых, муниципальный бюджет не имеет таких средств, чтобы привести все непригодное жилье в пригодное состояние, если это технически возможно.
Во-вторых, по большому счету, вопросом контроля над жильем, с точки зрения его пригодности, те организации, которые должны этим заниматься – не занимаются. Не в том смысле, что они сидят и ничего не делают, нет. У них просто нет этой задачи. Наоборот, задача состоит именно в том, чтобы поддерживать эксплуатируемый жилой фонд в том состоянии, которое позволяет обходиться текущими ремонтами, реже капитальными и практически никогда – реконструкцией.
Почему? Потому что физически не реально отселить жильцов того или иного дома, чтобы провести его реконструкцию. Некуда выселять, временно естественно, нет бюджета – ни на проект по проведению усиляющих мероприятий или реконструкции, не говорю уже о стоимости строительных работ. В обозримом будущем степень критичности этой проблемы будет только увеличиваться – сколько у нас в стране домов, которые относятся к категории ветхого жилья? Сколько домов, которые стоят на пороге перехода в категорию ветхого? А ведь в них живут люди, в подавляющей своей массе не имеющие возможности купить новое жилье.

До последнего времени у нас не фиксировалось обращений от клиентов с просьбой помочь в вопросе признания жилого помещения (речь идет о квартире) не пригодным и многоквартирного дома аварийным. Этому есть объективное объяснение – законодательно все решения, связанные с признанием жилья непригодным для проживания – отнесены к компетенции межведомственной комиссии муниципального органа власти. И действительно, мы конечно можем наравить в МВК свое заключение о состоянии того или иного здания. Но его читать никто не будет. И правильно – законодательством предусмотрен иной порядок. Мы бы и далее оставались бы в стане сочувствующих, если бы не случай.
Осенью прошлого года меня пригласили на съемки одной из передач цикла ЖКХ, на 1 канале, в качестве технического эксперта. Редактор, с которым я общался перед записью программы, пояснила мне, что необходимо будет разъяснить зрителям и участникам передачи понятия – непригодное жилье и аварийный дом, а также рассказать порядок реализации этой процедуры.
Я накануне записи проштудировал существующее законодательство, судебную практику и с твердой уверенностью, что несу людям луч света, явился в Останкино.
Суть дела была следующая – в Москве на улице Бауманской есть дом, жильцы которого вот уже много лет пытаются добиться, в разные годы – ремонта, капитального ремонта дома, а в настоящее время уже речь идет о том, что квартиры не пригодны для проживания, а дом уже требует реконструкции.
Обычная, к сожалению история, десятки писем в инстанции, десятки потрясающих стилистикой и мастерством ничего не сказать, но заверить – ответов и живущий своей жизнью дом, конструкции которого постепенно разрушаются и деформируются.
Собственно сама передача свелась к тому, что был найден козел отпущения – генеральный директор управляющей компании и заместитель главы районной управы, которых обвинили во всем в чем можно и на этом успокоились. Я к сожалению не смог там сказать и пару слов, формат передачи не предусматривал к моему удивлению конкретных разъяснений, все свелось к шуму, пафосному негодованию и выводу что все чиновники – мерзавцы. К сожалению, для решения проблемы жильцов этого маловато.

( Пока шла запись, я слушал других экспертов... )